Вопросы и ответы по недвижимости Таиланда
Что такое «Key-money»?
Key-money – это определенная сумма денег, выплачиваемая арендатором хозяину жилья помимо арендной платы, которая после окончания срока аренды не возвращается. По сути, key-money – это передача прав на объект, чаще всего этот платеж используют при сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Таиланде.
Цель платежа «Key-money» заключается в том, что он является своеобразной гарантией владельцу недвижимости того, что арендатор внезапно прекратит аренду, не дожидаясь окончания установленного срока аренды. Размер платежа может быть равен арендной плате за несколько месяцев или даже за год. Как правило, если присутствует платеж key-money, то арендная плата, взимаемая владельцем жилья, меньше, чем арендная плана за аналогичное жилье, но без key-money.
Заключая контракт на аренду жилья с уплатой key-money, обязательно поинтересуйтесь у владельца недвижимости, на каких условиях будет продляться контракт. Зачастую арендаторы думают, что они просто безо всяких проблем продлят срок контракта и все, а на практике владельцы вновь требуют уплаты key-money. А это может довольно сильно увеличить предполагаемые расходы и ударить по вашему кошельку.
Также стоит выяснять условия передачи контракта другому арендатору. Часто это случается при продаже своего бизнеса и коммерческой недвижимости. Владелец может закрыть глаза на то, что key-money уже уплачен старым арендатором, и потребовать платеж с нового.
Возможна ли при аренде смена собственника имущества? Будет ли в этом случае действителен договор аренды?
Законодательство Таиланда оговаривает возможность смены собственника недвижимости до окончания её срока аренды. Стоит лишь знать, что в этом случае размер арендной платы, зарегистрированной в Земельном Департаменте Таиланда, остается неименным, а новый арендатор получает все права и обязанности, указанные в первоначальном договоре аренда. Кроме того, новый собственник при желании может дважды пролонгировать договор аренды на общий срок до 60 лет.
Существуют ли какие-то гарантии, что после 30 лет я смогу пролонгировать договор аренды?
Чтобы быть уверенным, что договор аренды после истечения 30 лет будет продлен, стоит изучить тайское законодательство или воспользоваться услугами грамотных специалистов. На практике есть несколько способов защитить свои интересы и гарантированно получить землю или коммерческую недвижимость на второй и третий срок аренды. Главное, грамотно составить договор аренды. Ещё одной гарантией может послужить договор залога, по которому инвестор – иностранец от владельца получает залог в виде недвижимости. Порой застройщики сами предлагают арендаторам приобрести акции оффшорной компании, являющейся владельцем земли.
Обязательно ли мое присутствие при покупке недвижимости? Можно ли осуществить это, находясь за границей?
Нет, ваше присутствие не обязательно. Вполне можно заключить сделку, если вы находитесь в другой стране. Документы можно оформить и переслать по электронной почте или через лицо, имеющее доверенность на подпись. Причем, человек, являющийся доверенным лицом обязательно должен быть тайским гражданином. Даже если вы полностью доверяете своему человеку, все равно требуйте, чтобы вам высылались копии всех документов, чтобы быть в курсе событий.
Хотя, заключать договор на покупку недвижимости, ориентируясь только лишь на фотографии и информацию из Интернета, не стоит. Другое дело, если вы были в Таиланде, видели объект, который хотите приобрести, тогда можно заключать договор о покупке, находясь заграницей.
Как я могу продать свою недвижимость (дом, квартиру, землю) в Таиланде?
Лучше всего для продажи любой недвижимости воспользоваться услугами профессионального брокера. Не сомневаемся, что вы неоднократно слышали истории о том, что некто продал свой дом или квартиру самостоятельно буквально за пару часов, встретив покупателя в баре или клубе. На практике такие случаи довольно редки, да и к тому же не исключено, что вы столкнетесь с мошенниками.
Мы предлагаем свои услуги по продаже любой недвижимости, при этом вы гарантировано продадите дом, квартиру или землю, да и часть проблем просто переложите на нас. Система сотрудничества с агентствами по купле-продаже в Таиланде довольно проста. Свои проценты агентства берут лишь в случае успешной продажи недвижимости, поэтому, не стоит доверять тем, кто просит вас оплатить услуги заранее.
Процент компании, занимающейся продажей недвижимости, оговаривается каждый раз в индивидуальном порядке, чаще всего он равен 3% от стоимости недвижимости, указанной в контракте, и выплачивается во время процедуры переоформления собственности. Хотите продать дом как можно быстрее? Можно обратиться сразу в несколько риэлторских компаний, тогда шансы на продажу возрастут.
Риэлторские компании предварительно осматривают недвижимость, чтобы получить о ней полное представление. Во время осмотра можно обсудить все интересующие вас вопросы, а также попросить риэлтора назвать рыночную стоимость вашего имущества.
Агенты, как правило, сообщают о том, что покупатели хотят осмотреть дом, заранее, чтобы вы имели возможность присутствовать при этом. Однако, если у вас нет такой возможности, то вы можете просто организовать агенту и потенциальным покупателям доступ в дом или квартиру, чтобы они могли беспрепятственно осмотреть их без вас. Надежные компании никогда не злоупотребляют доверием клиентов, поэтому опасаться за сохранность своей недвижимости не стоит.
Нужно ли мне подготовить какие-то документы, что бы продать недвижимость?
Как правило, оформлением всей необходимой для продажи недвижимости документации, занимаются агенты риэлторских компаний. От вас чаще всего потребуются лишь основные документы или их копии, такие как домовая книга, регистрационные документы на недвижимости, паспорт, гарантийные документы, счета, уставные документы компании, годовая плата за обслуживание и т.п.
Агент должен осмотреть все документы, чтобы убедиться, что в наличии все необходимое, что все формы заполнены верно. Профессиональные агенты всегда в курсе всех правил и требований, установленных земельным департаментом Таиланда (Land Office). Именно поэтому сотрудничать нужно лишь с теми, в чей компетенции вы действительно уверены. Неграмотный, неопытный риэлтор может создать немало проблем во время оформления сделки.
Если я арендую жилье, как мои интересы защищены тайским законодательством?
Если при аренде жилья вы заключали контракт, то, чаще всего, никаких проблем не возникает, и вы спокойно используете арендованную недвижимость в своих целях. Если вы планируете долгосрочную аренду недвижимости, то стоит зарегистрировать сделку в Земельном департаменте Таиланда. Первоначальный срок аренды 3 года, контракт может быть продлен ещё на три года. Сделки, заключенные в Земельном департаменте, максимально защищены тайским законодательством, и вы можете не бояться подвоха.
К сожалению, иные сделки, хоть и редко, но нарушаются. Например, недобросовестный арендодатель может продать свою недвижимость, не дожидаясь окончания срока аренды.
Могу ли я самостоятельно оценить стоимость своей недвижимости?
В принципе, да. Часто стоимость того или иного объекта можно определить, ориентируясь на аналогичные соседние объекты недвижимости. Например, если вы живете в большом кондоминиуме, то практически всегда рядом можно найти продающиеся квартиры, которые и подскажут вам стоимость вашей.
Главное, чтобы расположение, площадь, условия ваших квартир были аналогичными. Другое дело, если вы вложили в свою недвижимость немало средств, например, провели её реконструкцию, целью которой было сделать жилье более современным, соответствующим востребованному на рынке стилю и стандарту. В этом случае можно рассчитывать на более высокую цену. Хотя даже если в результате реконструкции квартира стала нестандартной, то её тоже можно продать выше рыночной цены, нужно только найти покупателя, которого заинтересует ваш стиль и дизайн.
Однако, чаще всего специфический дизайн все же снижает стоимость недвижимости, поэтому, если вы надумали её продавать, то не стоит затевать подобную реконструкцию.
После того, как вы определитесь со стоимостью, рекомендуем вам перед выставлением объекта на продажу все же посоветоваться с опытным риэлтором. Итоговую стоимость назначать, конечно, вам, но совет специалиста не будет лишним.
Если я хочу купить квартиру у застройщика ещё до начала строительства или во время него, мои интересы как-нибудь защищены? Как я могу обезопасить себя от мошенничества?
Покупка недвижимости в Таиланде на нулевом цикле строительства или на одном из эго этапов давно перестала быть редкостью. А порой дает вам преимущества, которых нет, при покупке уже готового жилья. Например, у вас есть больший выбор, вы сможете выбрать себе лучший вариант в проекте. Да и стоимость квартиры до начала застройки намного ниже, а чем ближе строительство к завершению, тем выше на недвижимость в Таиланде цены.
Чтобы окончательно обезопасить себя от всяких случайностей, стоит предпринять ряд действий. Во-первых, выяснить, закончил ли застройщик регистрацию земли. Порой продажу квартир они начинают ещё до завершения этого этапа, который, кстати, может и не быть завершен вовсе. Поэтому с такими застройщиками лучше не связываться изначально. Во-вторых, поинтересуйтесь, есть ли у застройщика лицензия, поскольку официально строительство можно начинать только при её наличии.
Решив подписать контракт, внимательно прочитайте его. Убедитесь, что ваш депозит будет вам возвращен в полном объеме в случае, если строительство будет заморожено или сильно опаздывать по срокам. На этот случай в контракте обычно прописывают даты начала и окончания строительства.
И, наконец, обязательно перед подписанием контракта попросите застройщика, чтобы он показал вам Чанот – документ, удостоверяющий право на собственность застройщика на данный участок земли.
Что представляет собой секьюрити депозит и почему я должен его платить?
Постарайтесь представить себе ситуацию. Вы нашли именно тот дом, квартиру или виллу, о которой давно мечтаете. Но на данный момент у вас не средств, чтобы приобрести недвижимость. И нет никаких гарантий, что когда деньги появятся, ваш объект мечтаний не будет уже продан. Подобные ситуации совсем не редкость, и бывает очень досадно понимать, что вы упускаете такой шанс и не можете ничего подделать.
Секьюрити-депозит поможет вам в такой ситуации. Дело в том, что если вы действительно хотите купить или снять дом в Таиланде, но на данный момент нет средств, то вы вносите секьюрити-депозит– оплачиваете своеобразную бронь за недвижимость, в результате чего она снимается с продажи или с рынка аренды и никто не сможет купить её купить или арендовать.
Секьюрити-депозит помогает и в случаях, когда вы не способны сразу же завершить сделку, например, планируете начать арендовать дом лишь через пару месяцев. Предложив арендодателю депозит, вы можете уговорить его подождать вас, а не искать других арендаторов. К тому же депозит иногда можно вернуть. Главное четко представлять и знать свои права, чтобы иметь представление в каком случае вы можете требовать возврата депозита.
Какие дополнительные платежи (сборы и налоги) я должен буду уплатить при покупке при покупке квартиры помимо уже утвержденной цены?
Когда вы покупаете квартиру, то помимо прописанной в контракте стоимости, необходимо уплатить ряд сборов, взимаемых Земельным департаментом Таиланда. Как правило, часть сборов оплачивает застройщик или первоначальный обладатель недвижимости. Размер сборов зависит от множества факторов: оценочная стоимость жилья, срок, на протяжении которого квартира принадлежала старому владельцу, и многое другое. Подробнее прочитать о сборах при покупке квартир в строящихся домах или на рынке вторичной недвижимости вы сможете в разделе «Процедура покупки», подраздел «Покупка кондоминиума».
Могу ли я приобрести квартиру в кредит или получить рассрочку платежа на несколько лет?
Иностранцу получить кредит в банке очень сложно. Как минимум, вы должны обладать разрешением на работу в Таиланде и хорошей кредитной историей. Тогда можно рассчитывать на получение кредита под залог вашего имущества. Процент банка составляет около 8% в год. Имея туристическую визу, рассчитывать на получение кредита бесполезно.
Ситуация с рассрочкой от продавца более оптимистичная. Если вы решаете покупать жилье на первичном рынке – от застройщика – то можно договориться о рассрочке на год, два, а то и пять лет. Все зависит от конкретного застройщика. Договориться о рассрочке с продавцом недвижимости на вторичном рынке практически невозможно, хотя исключения бывают и тут.
Могу ли я рассчитывать на визовые или иные льготы, купив недвижимость в Таиланде?
Нет. Собственно, процедура оформления долгосрочной визы в Таиланде итак довольно проста, по сравнению со многими другими европейскими странами. Правительство Таиланда не считает, что покупка недвижимости является основанием для получения визовых льгот иностранцев.
Что такое земельное управление?
Земельное управление/ Земельный департамент/ Land Office – это учреждение, которое ответственно за регистрацию и переоформление недвижимости. Именно здесь хранятся все данные о том или иной недвижимости и её владельцах.
Иностранец может приобрести любую понравившуюся ему квартиру или существуют какие-то ограничения?
Ограничения существуют. В соответствии с законом о кондоминиумах, принятому в 1999 году, иностранный гражданин имеет право приобрести квартиру в кондоминиуме лишь в том случае, если общий процент квартир, оформленных на иностранных граждан, не превышает в доме 49%. Узнать это можно, встретившись с администрацией кондоминиума. Если правило соблюдено, вам будет выдан специальный документ, удостоверяющий это.
Есть ли в Таиланде ценовые границы для разных классов строений в городе?
Нельзя сказать, что границы четкие, но, тем не менее, они присутствуют. Например, цена за квадратный метр бюджетного жилья или, так называемого, жилья эконом-класса колеблется от 25 до 45 тысяч бат. Стоимость квадратного метра жилья среднего класса уже находится в диапазоне 40-80 тысяч бат, а более дорогое жилье можно приобрести по стоимости от 70 000 бат за квадратный метр, в качестве верхней планки называют 120-160 тысяч бат за квадратный метр, но бывает и намного больше. Недвижимости такого уровня не так много.
Почему две квартиры, расположенные в одном и том же кондоминиуме, могут иметь разные цены на квадратный метр жилья?
Основным критерием, за счет которого может меняться стоимость одинаковых по площади и планировке квартир в одном кондоминиуме, является качество и стоимость ремонта и внутренней отделки. Например, если в одной квартире кухня и санузел оборудованы дорогой итальянской сантехникой, а во второй квартире стоит простая дешевая сантехника, естественно, что стоимость первой квартиры будет выше. Квартиры могут продаваться с полной внутренней отделкой и без оной, полностью меблированными или пустыми, в состоянии «Плати и живи» или нуждающимися в дополнительном вложении денег, все это влияет на их рыночную стоимость. В принципе, на каждую квартиру найдется свой покупатель.
Хотя продавцы квартир понимают, что часто покупатели, выбирая квартиру, смотрят именно на заявленную стоимость, а не на то, как она оборудована, поэтому предпочитают не тратиться на ремонт и отделку, а продать её в состоянии как есть. Кстати, на стоимость может влиять и то, на каком этаже находится квартира. Первые и последние этажи традиционно нелюбимы покупателями, однако есть и те, кто хочет жить именно на самом верхнем этаже и никак иначе.
Что такое документ Thor Tor Sam (3)?
Thor Tor Sam (3) является официальным документом, который выдает банк, выбранный вами для открытия расчетного счета. Планируя приобрести квартиру, вы переводите на счет в банке деньги в иностранной валюте, а банк выдает вам Thor Tor Sam (3), подтверждающий, что деньги будут использованы для приобретения недвижимости и ни для чего иного.
Существует ли в Таиланде налог с имущества?
Если говорить о том понятии налога на имущества, которое существует в Европе, то в Таиланде подобного нет. В Таиланде существует налог на земельную собственность и налог на использование недвижимости. Первый – налог на земельную собственность – очень мал и взимают его с большой неохотой, а то и вовсе игнорируют. Как правило, его оплачивают на несколько лет назад и эта сумма не способна нанести урон вашему кошельку. Налог на использование недвижимости взимается только с тех зданий, которые используют в коммерческих целей – кафе, гостиницы, отели, рестораны и т.п. Выплачивается он муниципальному или районному управлению.
Может ли иностранный гражданин купить в Таиланде квартиру или дом на свое имя?
Квартиру может, дом – нет. О том, как приобрести квартиру, можно прочитать в разделе «процедура покупки». Что касается дома, то действующее в Таиланде законодательство запрещает иностранным гражданам прямую покупку земли, а следовательно и дома. Квартира покупается без земельного участка, поэтому эта процедура доступна, дом можно купить, лишь имея юридический статус.
Могут ли иностранные лица, купившие или зарегистрировавшие компанию, владеть более чем 49% акций компании?
Могут, если компания занимается определенным видом деятельности, когда подобное предусмотрено тайским законодательством. Однако, если целью регистрации или покупки компании является владение землей в Королевстве Таиланд, то иностранному гражданину не может принадлежать более 49% акций.
Существуют ли в Таиланде какие-то ограничения в виде деятельности для иностранных граждан, решивших открыть свою компанию?
Да. В Законе об иностранном бизнесе, принятом в 1999 году, приведен перечень видов деятельности, которыми иностранцам на территории Таиланда заниматься запрещено или разрешено, но с определенными ограничениями.
Как зарегистрировать компанию в Таиланде?
В Таиланде для регистрации иностранцу доступны несколько видов предприятий, процесс регистрации у всех схожий. Ознакомиться с ним подробнее вы можете на нашем сайте в разделе «Регистрация компании»
Как много времени отнимет у меня регистрация компании с ограниченной ответственностью?
Тайское законодательство с 1 июля 2008 года увеличило срок регистрации до 2 месяцев. Однако на практике у многих уходит намного больше времени. Мы предлагаем вам свою помощь, чтобы зарегистрировать компанию в кратчайшие сроки.
При регистрации компании нужно оплачивать весь уставной капитал или его часть?
Нет. Достаточно уплатить минимальную сумму, размер которой составляет 25% от номинальной стоимости всех акций.
Можно ли купить квартиру в ипотеку?
Для иностранных граждан получить ипотечный займ практически нереально, зато есть возможность договориться с застройщиком об ипотеке. Подробнее об этом вы можете прочитать на нашем сайте в разделе «Ипотека»
Можно ли в Таиланде рассчитываться дорожными чеками?
Да. Если вы прибыли в страну с дорожными чеками, то обналичить их можно как в банках, так и в многочисленных обменных пунктах. Единственное, не забудьте предъявить при этом свой паспорт.
Какие для иностранцев существуют способы пополнения расчетного счета в тайском банке?
Для иностранцев наиболее удобными являются два способа:
Что такое «юридический статус» и как его получить?
В Таиланде юридический статус можно получить, лишь зарегистрировав компанию, которая будет представлять ваши интересы, на территории страны. Подобный способ активно используется иностранцами, желающими владеть землей на территории Таиланда. Несмотря на то, что при этом иностранному гражданину принадлежит только 49% акций компании, фактически вся власть и бразды правления компанией находятся у него в руках.
Последние несколько лет популярной является и долгосрочная аренда земли, на которой лежит недвижимость. Этот способ является не только более простым, но и абсолютно законным с точки зрения местного законодательства. Арендуя землю, вы получаете её на 30 лет, затем вы имеете право дважды продлять договор на 30 лет каждый раз. Договор аренды при желании можно официально зарегистрировать в земельном департаменте Таиланда.
Конечно, иностранные инвесторы с нетерпением ждут дня, когда будет принят закон о том, что иностранные граждане могут беспрепятственно приобретать и владеть землей в Таиланде, но ближайшего годы подобного не ожидается.
Какие документы собственности на землю существуют?
В Таиланде существуют 4 вида документов собственности. Это Чанот, сертификат пользования Nor Sor 3 Gor, сертификат пользования Nor Sor 3 и сертификат владения Sor Kor 1. Подробнее о каждом из них и о том, какие права они вам дают, вы можете прочитать в разделе "Законы о земле"
Key-money – это определенная сумма денег, выплачиваемая арендатором хозяину жилья помимо арендной платы, которая после окончания срока аренды не возвращается. По сути, key-money – это передача прав на объект, чаще всего этот платеж используют при сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Таиланде.Цель платежа «Key-money» заключается в том, что он является своеобразной гарантией владельцу недвижимости того, что арендатор внезапно прекратит аренду, не дожидаясь окончания установленного срока аренды. Размер платежа может быть равен арендной плате за несколько месяцев или даже за год. Как правило, если присутствует платеж key-money, то арендная плата, взимаемая владельцем жилья, меньше, чем арендная плана за аналогичное жилье, но без key-money.
Заключая контракт на аренду жилья с уплатой key-money, обязательно поинтересуйтесь у владельца недвижимости, на каких условиях будет продляться контракт. Зачастую арендаторы думают, что они просто безо всяких проблем продлят срок контракта и все, а на практике владельцы вновь требуют уплаты key-money. А это может довольно сильно увеличить предполагаемые расходы и ударить по вашему кошельку.
Также стоит выяснять условия передачи контракта другому арендатору. Часто это случается при продаже своего бизнеса и коммерческой недвижимости. Владелец может закрыть глаза на то, что key-money уже уплачен старым арендатором, и потребовать платеж с нового.
Возможна ли при аренде смена собственника имущества? Будет ли в этом случае действителен договор аренды?
Законодательство Таиланда оговаривает возможность смены собственника недвижимости до окончания её срока аренды. Стоит лишь знать, что в этом случае размер арендной платы, зарегистрированной в Земельном Департаменте Таиланда, остается неименным, а новый арендатор получает все права и обязанности, указанные в первоначальном договоре аренда. Кроме того, новый собственник при желании может дважды пролонгировать договор аренды на общий срок до 60 лет.
Существуют ли какие-то гарантии, что после 30 лет я смогу пролонгировать договор аренды?Чтобы быть уверенным, что договор аренды после истечения 30 лет будет продлен, стоит изучить тайское законодательство или воспользоваться услугами грамотных специалистов. На практике есть несколько способов защитить свои интересы и гарантированно получить землю или коммерческую недвижимость на второй и третий срок аренды. Главное, грамотно составить договор аренды. Ещё одной гарантией может послужить договор залога, по которому инвестор – иностранец от владельца получает залог в виде недвижимости. Порой застройщики сами предлагают арендаторам приобрести акции оффшорной компании, являющейся владельцем земли.
Обязательно ли мое присутствие при покупке недвижимости? Можно ли осуществить это, находясь за границей?
Нет, ваше присутствие не обязательно. Вполне можно заключить сделку, если вы находитесь в другой стране. Документы можно оформить и переслать по электронной почте или через лицо, имеющее доверенность на подпись. Причем, человек, являющийся доверенным лицом обязательно должен быть тайским гражданином. Даже если вы полностью доверяете своему человеку, все равно требуйте, чтобы вам высылались копии всех документов, чтобы быть в курсе событий.
Хотя, заключать договор на покупку недвижимости, ориентируясь только лишь на фотографии и информацию из Интернета, не стоит. Другое дело, если вы были в Таиланде, видели объект, который хотите приобрести, тогда можно заключать договор о покупке, находясь заграницей.
Как я могу продать свою недвижимость (дом, квартиру, землю) в Таиланде?
Лучше всего для продажи любой недвижимости воспользоваться услугами профессионального брокера. Не сомневаемся, что вы неоднократно слышали истории о том, что некто продал свой дом или квартиру самостоятельно буквально за пару часов, встретив покупателя в баре или клубе. На практике такие случаи довольно редки, да и к тому же не исключено, что вы столкнетесь с мошенниками.
Мы предлагаем свои услуги по продаже любой недвижимости, при этом вы гарантировано продадите дом, квартиру или землю, да и часть проблем просто переложите на нас. Система сотрудничества с агентствами по купле-продаже в Таиланде довольно проста. Свои проценты агентства берут лишь в случае успешной продажи недвижимости, поэтому, не стоит доверять тем, кто просит вас оплатить услуги заранее.
Процент компании, занимающейся продажей недвижимости, оговаривается каждый раз в индивидуальном порядке, чаще всего он равен 3% от стоимости недвижимости, указанной в контракте, и выплачивается во время процедуры переоформления собственности. Хотите продать дом как можно быстрее? Можно обратиться сразу в несколько риэлторских компаний, тогда шансы на продажу возрастут.
Риэлторские компании предварительно осматривают недвижимость, чтобы получить о ней полное представление. Во время осмотра можно обсудить все интересующие вас вопросы, а также попросить риэлтора назвать рыночную стоимость вашего имущества.
Агенты, как правило, сообщают о том, что покупатели хотят осмотреть дом, заранее, чтобы вы имели возможность присутствовать при этом. Однако, если у вас нет такой возможности, то вы можете просто организовать агенту и потенциальным покупателям доступ в дом или квартиру, чтобы они могли беспрепятственно осмотреть их без вас. Надежные компании никогда не злоупотребляют доверием клиентов, поэтому опасаться за сохранность своей недвижимости не стоит.
Нужно ли мне подготовить какие-то документы, что бы продать недвижимость?Как правило, оформлением всей необходимой для продажи недвижимости документации, занимаются агенты риэлторских компаний. От вас чаще всего потребуются лишь основные документы или их копии, такие как домовая книга, регистрационные документы на недвижимости, паспорт, гарантийные документы, счета, уставные документы компании, годовая плата за обслуживание и т.п.
Агент должен осмотреть все документы, чтобы убедиться, что в наличии все необходимое, что все формы заполнены верно. Профессиональные агенты всегда в курсе всех правил и требований, установленных земельным департаментом Таиланда (Land Office). Именно поэтому сотрудничать нужно лишь с теми, в чей компетенции вы действительно уверены. Неграмотный, неопытный риэлтор может создать немало проблем во время оформления сделки.
Если я арендую жилье, как мои интересы защищены тайским законодательством?
Если при аренде жилья вы заключали контракт, то, чаще всего, никаких проблем не возникает, и вы спокойно используете арендованную недвижимость в своих целях. Если вы планируете долгосрочную аренду недвижимости, то стоит зарегистрировать сделку в Земельном департаменте Таиланда. Первоначальный срок аренды 3 года, контракт может быть продлен ещё на три года. Сделки, заключенные в Земельном департаменте, максимально защищены тайским законодательством, и вы можете не бояться подвоха.
К сожалению, иные сделки, хоть и редко, но нарушаются. Например, недобросовестный арендодатель может продать свою недвижимость, не дожидаясь окончания срока аренды.
Могу ли я самостоятельно оценить стоимость своей недвижимости?В принципе, да. Часто стоимость того или иного объекта можно определить, ориентируясь на аналогичные соседние объекты недвижимости. Например, если вы живете в большом кондоминиуме, то практически всегда рядом можно найти продающиеся квартиры, которые и подскажут вам стоимость вашей.
Главное, чтобы расположение, площадь, условия ваших квартир были аналогичными. Другое дело, если вы вложили в свою недвижимость немало средств, например, провели её реконструкцию, целью которой было сделать жилье более современным, соответствующим востребованному на рынке стилю и стандарту. В этом случае можно рассчитывать на более высокую цену. Хотя даже если в результате реконструкции квартира стала нестандартной, то её тоже можно продать выше рыночной цены, нужно только найти покупателя, которого заинтересует ваш стиль и дизайн.
Однако, чаще всего специфический дизайн все же снижает стоимость недвижимости, поэтому, если вы надумали её продавать, то не стоит затевать подобную реконструкцию.
После того, как вы определитесь со стоимостью, рекомендуем вам перед выставлением объекта на продажу все же посоветоваться с опытным риэлтором. Итоговую стоимость назначать, конечно, вам, но совет специалиста не будет лишним.
Если я хочу купить квартиру у застройщика ещё до начала строительства или во время него, мои интересы как-нибудь защищены? Как я могу обезопасить себя от мошенничества?
Покупка недвижимости в Таиланде на нулевом цикле строительства или на одном из эго этапов давно перестала быть редкостью. А порой дает вам преимущества, которых нет, при покупке уже готового жилья. Например, у вас есть больший выбор, вы сможете выбрать себе лучший вариант в проекте. Да и стоимость квартиры до начала застройки намного ниже, а чем ближе строительство к завершению, тем выше на недвижимость в Таиланде цены.
Чтобы окончательно обезопасить себя от всяких случайностей, стоит предпринять ряд действий. Во-первых, выяснить, закончил ли застройщик регистрацию земли. Порой продажу квартир они начинают ещё до завершения этого этапа, который, кстати, может и не быть завершен вовсе. Поэтому с такими застройщиками лучше не связываться изначально. Во-вторых, поинтересуйтесь, есть ли у застройщика лицензия, поскольку официально строительство можно начинать только при её наличии.
Решив подписать контракт, внимательно прочитайте его. Убедитесь, что ваш депозит будет вам возвращен в полном объеме в случае, если строительство будет заморожено или сильно опаздывать по срокам. На этот случай в контракте обычно прописывают даты начала и окончания строительства.
И, наконец, обязательно перед подписанием контракта попросите застройщика, чтобы он показал вам Чанот – документ, удостоверяющий право на собственность застройщика на данный участок земли.
Что представляет собой секьюрити депозит и почему я должен его платить?Постарайтесь представить себе ситуацию. Вы нашли именно тот дом, квартиру или виллу, о которой давно мечтаете. Но на данный момент у вас не средств, чтобы приобрести недвижимость. И нет никаких гарантий, что когда деньги появятся, ваш объект мечтаний не будет уже продан. Подобные ситуации совсем не редкость, и бывает очень досадно понимать, что вы упускаете такой шанс и не можете ничего подделать.
Секьюрити-депозит поможет вам в такой ситуации. Дело в том, что если вы действительно хотите купить или снять дом в Таиланде, но на данный момент нет средств, то вы вносите секьюрити-депозит– оплачиваете своеобразную бронь за недвижимость, в результате чего она снимается с продажи или с рынка аренды и никто не сможет купить её купить или арендовать.
Секьюрити-депозит помогает и в случаях, когда вы не способны сразу же завершить сделку, например, планируете начать арендовать дом лишь через пару месяцев. Предложив арендодателю депозит, вы можете уговорить его подождать вас, а не искать других арендаторов. К тому же депозит иногда можно вернуть. Главное четко представлять и знать свои права, чтобы иметь представление в каком случае вы можете требовать возврата депозита.
Какие дополнительные платежи (сборы и налоги) я должен буду уплатить при покупке при покупке квартиры помимо уже утвержденной цены?
Когда вы покупаете квартиру, то помимо прописанной в контракте стоимости, необходимо уплатить ряд сборов, взимаемых Земельным департаментом Таиланда. Как правило, часть сборов оплачивает застройщик или первоначальный обладатель недвижимости. Размер сборов зависит от множества факторов: оценочная стоимость жилья, срок, на протяжении которого квартира принадлежала старому владельцу, и многое другое. Подробнее прочитать о сборах при покупке квартир в строящихся домах или на рынке вторичной недвижимости вы сможете в разделе «Процедура покупки», подраздел «Покупка кондоминиума».
Могу ли я приобрести квартиру в кредит или получить рассрочку платежа на несколько лет?
Иностранцу получить кредит в банке очень сложно. Как минимум, вы должны обладать разрешением на работу в Таиланде и хорошей кредитной историей. Тогда можно рассчитывать на получение кредита под залог вашего имущества. Процент банка составляет около 8% в год. Имея туристическую визу, рассчитывать на получение кредита бесполезно.
Ситуация с рассрочкой от продавца более оптимистичная. Если вы решаете покупать жилье на первичном рынке – от застройщика – то можно договориться о рассрочке на год, два, а то и пять лет. Все зависит от конкретного застройщика. Договориться о рассрочке с продавцом недвижимости на вторичном рынке практически невозможно, хотя исключения бывают и тут.
Могу ли я рассчитывать на визовые или иные льготы, купив недвижимость в Таиланде?Нет. Собственно, процедура оформления долгосрочной визы в Таиланде итак довольно проста, по сравнению со многими другими европейскими странами. Правительство Таиланда не считает, что покупка недвижимости является основанием для получения визовых льгот иностранцев.
Что такое земельное управление?
Земельное управление/ Земельный департамент/ Land Office – это учреждение, которое ответственно за регистрацию и переоформление недвижимости. Именно здесь хранятся все данные о том или иной недвижимости и её владельцах.
Иностранец может приобрести любую понравившуюся ему квартиру или существуют какие-то ограничения?
Ограничения существуют. В соответствии с законом о кондоминиумах, принятому в 1999 году, иностранный гражданин имеет право приобрести квартиру в кондоминиуме лишь в том случае, если общий процент квартир, оформленных на иностранных граждан, не превышает в доме 49%. Узнать это можно, встретившись с администрацией кондоминиума. Если правило соблюдено, вам будет выдан специальный документ, удостоверяющий это.
Есть ли в Таиланде ценовые границы для разных классов строений в городе?Нельзя сказать, что границы четкие, но, тем не менее, они присутствуют. Например, цена за квадратный метр бюджетного жилья или, так называемого, жилья эконом-класса колеблется от 25 до 45 тысяч бат. Стоимость квадратного метра жилья среднего класса уже находится в диапазоне 40-80 тысяч бат, а более дорогое жилье можно приобрести по стоимости от 70 000 бат за квадратный метр, в качестве верхней планки называют 120-160 тысяч бат за квадратный метр, но бывает и намного больше. Недвижимости такого уровня не так много.
Почему две квартиры, расположенные в одном и том же кондоминиуме, могут иметь разные цены на квадратный метр жилья?
Основным критерием, за счет которого может меняться стоимость одинаковых по площади и планировке квартир в одном кондоминиуме, является качество и стоимость ремонта и внутренней отделки. Например, если в одной квартире кухня и санузел оборудованы дорогой итальянской сантехникой, а во второй квартире стоит простая дешевая сантехника, естественно, что стоимость первой квартиры будет выше. Квартиры могут продаваться с полной внутренней отделкой и без оной, полностью меблированными или пустыми, в состоянии «Плати и живи» или нуждающимися в дополнительном вложении денег, все это влияет на их рыночную стоимость. В принципе, на каждую квартиру найдется свой покупатель.
Хотя продавцы квартир понимают, что часто покупатели, выбирая квартиру, смотрят именно на заявленную стоимость, а не на то, как она оборудована, поэтому предпочитают не тратиться на ремонт и отделку, а продать её в состоянии как есть. Кстати, на стоимость может влиять и то, на каком этаже находится квартира. Первые и последние этажи традиционно нелюбимы покупателями, однако есть и те, кто хочет жить именно на самом верхнем этаже и никак иначе.
Что такое документ Thor Tor Sam (3)?Thor Tor Sam (3) является официальным документом, который выдает банк, выбранный вами для открытия расчетного счета. Планируя приобрести квартиру, вы переводите на счет в банке деньги в иностранной валюте, а банк выдает вам Thor Tor Sam (3), подтверждающий, что деньги будут использованы для приобретения недвижимости и ни для чего иного.
Существует ли в Таиланде налог с имущества?
Если говорить о том понятии налога на имущества, которое существует в Европе, то в Таиланде подобного нет. В Таиланде существует налог на земельную собственность и налог на использование недвижимости. Первый – налог на земельную собственность – очень мал и взимают его с большой неохотой, а то и вовсе игнорируют. Как правило, его оплачивают на несколько лет назад и эта сумма не способна нанести урон вашему кошельку. Налог на использование недвижимости взимается только с тех зданий, которые используют в коммерческих целей – кафе, гостиницы, отели, рестораны и т.п. Выплачивается он муниципальному или районному управлению.
Может ли иностранный гражданин купить в Таиланде квартиру или дом на свое имя?Квартиру может, дом – нет. О том, как приобрести квартиру, можно прочитать в разделе «процедура покупки». Что касается дома, то действующее в Таиланде законодательство запрещает иностранным гражданам прямую покупку земли, а следовательно и дома. Квартира покупается без земельного участка, поэтому эта процедура доступна, дом можно купить, лишь имея юридический статус.
Могут ли иностранные лица, купившие или зарегистрировавшие компанию, владеть более чем 49% акций компании?
Могут, если компания занимается определенным видом деятельности, когда подобное предусмотрено тайским законодательством. Однако, если целью регистрации или покупки компании является владение землей в Королевстве Таиланд, то иностранному гражданину не может принадлежать более 49% акций.
Существуют ли в Таиланде какие-то ограничения в виде деятельности для иностранных граждан, решивших открыть свою компанию?Да. В Законе об иностранном бизнесе, принятом в 1999 году, приведен перечень видов деятельности, которыми иностранцам на территории Таиланда заниматься запрещено или разрешено, но с определенными ограничениями.
Как зарегистрировать компанию в Таиланде?
В Таиланде для регистрации иностранцу доступны несколько видов предприятий, процесс регистрации у всех схожий. Ознакомиться с ним подробнее вы можете на нашем сайте в разделе «Регистрация компании»
Как много времени отнимет у меня регистрация компании с ограниченной ответственностью?
Тайское законодательство с 1 июля 2008 года увеличило срок регистрации до 2 месяцев. Однако на практике у многих уходит намного больше времени. Мы предлагаем вам свою помощь, чтобы зарегистрировать компанию в кратчайшие сроки.
При регистрации компании нужно оплачивать весь уставной капитал или его часть?Нет. Достаточно уплатить минимальную сумму, размер которой составляет 25% от номинальной стоимости всех акций.
Можно ли купить квартиру в ипотеку?
Для иностранных граждан получить ипотечный займ практически нереально, зато есть возможность договориться с застройщиком об ипотеке. Подробнее об этом вы можете прочитать на нашем сайте в разделе «Ипотека»
Можно ли в Таиланде рассчитываться дорожными чеками?
Да. Если вы прибыли в страну с дорожными чеками, то обналичить их можно как в банках, так и в многочисленных обменных пунктах. Единственное, не забудьте предъявить при этом свой паспорт.
Какие для иностранцев существуют способы пополнения расчетного счета в тайском банке?
Для иностранцев наиболее удобными являются два способа:
- Перевод из любого другого банка. В какой бы валюте вы не переводили деньги – доллары, евро, рубли, фунты и прочие – на ваш счет они поступят конвертированными в баты по кусу банка на день поступления платежа.
- Дорожные чеки. Сегодня многие банки предлагают своим клиентам услугу оформления дорожных чеков. В Таиланде практически все банки принимают дорожные чеки. Стоит только знать, что большая их часть берет комиссию не с номинала чека, а именно с чека. То есть если вы дадите 5 чеков на 1000 долларов каждый или предъявите 1 чек на 5 000 долларов, то в первом случае комиссия будет больше.
Что такое «юридический статус» и как его получить?В Таиланде юридический статус можно получить, лишь зарегистрировав компанию, которая будет представлять ваши интересы, на территории страны. Подобный способ активно используется иностранцами, желающими владеть землей на территории Таиланда. Несмотря на то, что при этом иностранному гражданину принадлежит только 49% акций компании, фактически вся власть и бразды правления компанией находятся у него в руках.
Последние несколько лет популярной является и долгосрочная аренда земли, на которой лежит недвижимость. Этот способ является не только более простым, но и абсолютно законным с точки зрения местного законодательства. Арендуя землю, вы получаете её на 30 лет, затем вы имеете право дважды продлять договор на 30 лет каждый раз. Договор аренды при желании можно официально зарегистрировать в земельном департаменте Таиланда.
Конечно, иностранные инвесторы с нетерпением ждут дня, когда будет принят закон о том, что иностранные граждане могут беспрепятственно приобретать и владеть землей в Таиланде, но ближайшего годы подобного не ожидается.
Какие документы собственности на землю существуют?
В Таиланде существуют 4 вида документов собственности. Это Чанот, сертификат пользования Nor Sor 3 Gor, сертификат пользования Nor Sor 3 и сертификат владения Sor Kor 1. Подробнее о каждом из них и о том, какие права они вам дают, вы можете прочитать в разделе "Законы о земле"